招商蛇口何時迎來估值的修復與回歸？
包括招商地產在內，擔任招商蛇口（001979.SZ）董事長近14年，孫承銘到了退休的年紀。
8月18日晚間，招商蛇口公告稱，由于年齡原因，孫承銘近日向董事會申請辭任公司董事長和董事職務。接棒孫承銘成為招商蛇口第二屆董事會董事長的，是56歲的許永軍。同時，許永軍還是招商蛇口的總經(jīng)理。
2015年12月，重組在即的招商地產宣布任命許永軍為總經(jīng)理，招商地產被吸收合并重組為招商蛇口后，許永軍依然擔任新上市公司總經(jīng)理的關鍵之位。這已是招商蛇口“許永軍時代”的第四年，然而因豐富物流工作經(jīng)驗而被看重的許永軍，仍未能帶領招商蛇口實現(xiàn)地產開發(fā)、園區(qū)運營、郵輪產業(yè)“三駕馬車”的經(jīng)營平衡。許永軍與他領導下的招商蛇口，依然前路漫漫。
許永軍成第二任董事長
招商蛇口在公告中表示，由于年齡原因，孫承銘近日向董事會申請辭任公司董事長和董事職務，辭呈送達董事會時生效。
孫承銘出生于1959年，今年正好60歲。2002年6月28日，孫承銘正式出任招商地產董事長；2011年2月，孫承銘從招商地產董事長職位上調往招商局集團工作，2014年4月又調回招商地產。
2015年，招商地產與蛇口工業(yè)區(qū)重組，被吸收合并為招商蛇口，于年底重新上市，股票代碼從“000024”變?yōu)闃O具時代意義的“001979”，孫承銘依然是新公司的董事長。
招商蛇口表示，孫承銘擔任公司董事長逾14年，帶領公司通過實施無先例重大重組，完成了招商局集團城市和園區(qū)綜合開發(fā)運營服務板塊的整體上市，公司業(yè)績持續(xù)穩(wěn)健增長，受到市場的高度認可。
此外，“為確保董事會正常運作，經(jīng)公司控股股東推薦，本次董事會選舉許永軍先生為公司第二屆董事會董事長。”
許永軍亮相于招商局地產板塊是在2015年12月17日，彼時，重組在即的招商地產宣布任命許永軍為招商地產總經(jīng)理。在此前4個月，原招商地產總經(jīng)理賀建亞被免職，原因未明。
時年52歲的許永軍來自招商局物流集團，并非招商地產的班子成員。他畢業(yè)于西北輕工業(yè)學院（現(xiàn)為陜西科技大學）應用化學專業(yè)，獲碩士學位，在招商局物流集團已長達15年，歷任公司市場總監(jiān)、副總經(jīng)理、常務副總經(jīng)理、總經(jīng)理兼黨委副書記。
招商蛇口重組上市后，主營業(yè)務一變?yōu)槿械纳鐓^(qū)開發(fā)與運營業(yè)務即地產開發(fā)外，新增加了園區(qū)開發(fā)運營、郵輪產業(yè)建設與運營。許永軍的物流經(jīng)驗，與招商局蛇口大力發(fā)展重點培育的郵輪產業(yè)有契合點。
招商蛇口自我定位為“城市及園區(qū)綜合開發(fā)運營商”，三駕馬車平衡發(fā)展，進行業(yè)務轉型。
許永軍也有過相似表述。早在2017年，許永軍就提出，未來三年內，把地產開發(fā)收入占總收入比重從85%降到60%，園區(qū)比重從15%提升到30%~40%左右，郵輪產業(yè)收入也將持續(xù)增長。
2015年報中，招商蛇口營業(yè)收入為492.22億元，其中地產開發(fā)收入占比85.18%、社區(qū)運營收入占比14.15%、郵輪產業(yè)占比0.67%；
2018年報中，招商蛇口總營收為882.78億元，其中地產開發(fā)收入占比89.14%、社區(qū)運營收入占比10.22%、郵輪產業(yè)占比0.65%。
三年過去，招商蛇口地產開發(fā)依然貢獻絕大多數(shù)的收入，占比不降反升，園區(qū)、郵輪本身增長依然有限。距離招商蛇口的三年之約，仍有兩年，公司轉型未成猶在路上。
公司估值有待修復
資本市場一度對招商蛇口寄予厚望。2015年9月24日，重組中的招商地產以28.48元復牌，最后一個交易日12月7日，招商地產以40.5元完成終極報收，股價漲幅42.2%。
節(jié)節(jié)上揚的K線背后，是招商蛇口重組轉型帶來的想象空間，以及其超優(yōu)質的土地資源對資本市場的致命吸引力。
可惜，重組上市后，招商蛇口長期處于破發(fā)狀態(tài)。2019年8月16日，招商蛇口報收19.43元，微跌0.56%，而公司發(fā)行價為23.6元。
至今，“市場化+非市場化”強大拿地能力依然是招商蛇口不可多得的優(yōu)勢。
招商蛇口是開發(fā)建設深圳前海蛇口自貿區(qū)的最大企業(yè)主體。面積14.92平方公里的前海，招商局集團獨擁3.9平方公里，其中2.42平方公里直接歸屬招商蛇口。
去年12月24日晚，招商蛇口公布與相關方簽署《招商局集團前海灣物流園區(qū)土地整備協(xié)議書》及《合資合作協(xié)議》兩份文件顯示，前海土地啟動加速。
重組上市以來，僅僅是2018年，招商蛇口便以非市場化方式，拿下東風地產股權、農發(fā)集團項目，獲取大量土地資源。
大量拿地，使集團銷售規(guī)模加速。2017年，招商蛇口終于突破千億規(guī)模。今年，集團的合約銷售目標提升至2000億元。
2019年1-6月，招商蛇口累計實現(xiàn)簽約銷售面積515.23萬平方米，同比增加43.77%，累計實現(xiàn)簽約銷售金額1011.92億元，同比增加34.75%。此增速在調整的市場中尚屬不錯。
來自央企的背景，也使招商蛇口得以展現(xiàn)出極大融資優(yōu)勢。2018年中，多家房企數(shù)百億公司債被喊停，只有招商蛇口公司債順利發(fā)行。2018年全年，公司綜合資金成本僅為4.85%，處于行業(yè)絕對低位。
然而至今，招商蛇口含金量極高的土地及低息融資優(yōu)勢，尚未體現(xiàn)在其公司估值中。三年禁售期已過，當初參與上市配套融資的多家機構及持股人遲遲無法收獲浮盈。
公告顯示，孫承銘持有招商蛇口A股股票23000股，后續(xù)將嚴格遵守相應法律、法規(guī)和制度進行股份變現(xiàn)管理；許永軍持有124800股，與持有公司5%以上股份的股東、實際控制人、公司其他董事、監(jiān)事和高級管理人員不存在關聯(lián)關系，不存在不得擔任高級管理人員的情形。
隨著孫承銘的交棒，許永軍全面接管招商蛇口。未來，如何最大程度展現(xiàn)招商蛇口獨特優(yōu)勢、完成轉型任務，帶動招商蛇口迎來估值的修復與回歸，將是許永軍的重要命題。
